APPLE物件怎樣挑？看房該注意什麼呢？

想要投資房地產，若以投資合法隔間套房來說，從一開始從如何買房、如何申請做成合法隔間套房、要購買房子如何貸款、買到之後如何裝修、裝修完成後如何出租、到最後想要獲利了結要如何銷售，每個步驟都有相當多該注意了解的細節在裡面。前面我們已經跟大家分享怎樣估算投資房地產的報酬，再來該進行的動作就是要找APPLE物件啦！你知道哪個房產文件是在看屋時最重要的嗎？答案就是建物測量成果圖

謄本？重要

權狀？當然也重要

那為什麼會是建物測量成果圖呢？

其實「建物測量成果圖」不僅可幫助瞭解所持有建物的基本資訊，更可以透過位置圖瞭解建物與基地的相對位置；或是居家裝潢或修繕時，可利用建物測量成果圖中的尺寸及面積計算式，達到充分利用與合理配置等等都會用到。有關坪數面積的計算，更是重要，坪數攸關於所實際能運用的坪效有多少，牽涉到投入資金的多寡。

建物測量成果圖是什麼？

是由地政機關核發的，若房子較有年紀，還會取得手繪的建物測量成果圖(如下圖)

如何解讀建物測量成果圖？

對於地政機關核發的建物測量成果圖，要怎樣看?有什麼資料內容?怎樣申請?大多數人應該都不是很清楚，在這邊跟大家補充說明有關建物測量成果圖，建物測量成果圖是每棟建物辦理測量後所繪製的圖資，內容包含位置圖、平面圖及基本資料，位置圖可以看出建物坐落於何筆土地及位置、坐向，平面圖可以看到建物的形狀、尺寸，以及陽台等附屬建物的位置尺寸。

另外旁邊的基本資料則有建物的編列建號、坐落地段號、門牌號、使用執照字號、主體結構、主要用途，以及主建物、附屬建物的個別面積與加總面積等資訊，這就像房屋的身分證，是非常重要的資料，能讓民眾或不動產從業人員不用到現場便能先了解建物相關資訊。

若房仲沒提供建物測量成果圖，那要怎樣申請呢?若想申請建物成果測量圖，只要憑建物地號、建號、或門牌號碼，就可以從地政機關的網站申請。

從建物測量成果圖就可以看出有無違建，或是否佔用公共空間。另外也可以確認建物登記的面積是否包含該層的樓梯間，若含樓梯間將導致室內實際使用面積縮水，或是測量成果圖與現狀不符，產生越界或互相占用鄰地等問題。

（照/翻拍自新北市板橋地政事務所youtube）

透過建物測量成果圖，在還沒有去現場看屋前，就能做初步判斷是否能購買或投資的可能性！

因此是相當重要的一份看屋文件啊！

常常聽人家說看屋看屋，到底看房要看什麼呢？

知道了建物測量成果圖的重要性，所以看房一定要看建物測量成果圖，建物測量成果圖就像是房屋的身分證，要以圖來核對比對現場實際狀況，注意是否有大面積增建，是否有天井增建、陽台外推、前後院加蓋或是非法夾層等情況，在簽約前一定要調出使照圖比對實際狀況，舉例不要以為權狀寫22坪，實際現場可使用30坪是撿到便宜，違建很有可能之後被檢舉而報拆，到時候得不償失、欲哭無淚啊！

做為要投資的物件，有什麼物件設定原則嗎？

首先，要鎖定區域與物件類型來看屋，找離你地緣方便的，不管是工作地點或是居住地點，找熟悉的區域，房地產最大的特點就是區域，像是台北市中山區/台北市信義區/台北市大安區/新北市板橋區/新北市中和區/新北市永和區等等，類型則是公寓、已經隔好的套房、大廈/華廈之類的。

想要有自己的物件，若以CP值來看，當然是以公寓為主，區域的設定，則需看個人喜好需求和財力來考量。

看屋該注意的重點：注意採光、坪數、房屋年限

建議找的改套房物件是邊間或是三面採光，以公設比不超過20%，大門出入口開在房子中間為原則。

採光很重要，試想若你自己要住的房子，是不是會喜歡有採光的房子，同理房客也會喜歡，每天起床看到陽光灑進房間，也是一種平凡的幸福啊！為了讓每間套房都有採光，採光最好是三面採光(邊間)，其次是兩面採光(有前後陽台的)，但要注意狹長型的物件，可能只有前後採光或只有一面採光，再加上是狹長型會很難將採光分配到每個套房。

公設則是越低越好，不要超過20%，公設是沒辦法在室內實際使用的空間，但又算在購買的坪數內，也是要花錢購買，公設越高資金運用效率越低。

大門的出入口開在房子中間又是為什麼呢?因為之後要隔成套房，若大門出入口是在最前面的地方，要從前面走到其他房間或是最後一間房間，就要預留較多的走道空間，走道空間一變多，房子內的公設空間也變多了，壓縮到可以實際使用的房間坪數就變少，這樣又浪費資金啦！但若大門出入口是在中間的話，不管往前走、往後走，都是可以使用最少的走道空間就可達成啦。

要找的物件大約是室內坪數30坪左右，因操作的套房間數而增減坪數，但不要15坪以下的物件，因為銀行認定15坪以下是小套房，在貸款成數會較不利。

套房單間坪數通常是在4.5~5.5坪。法規規定一層不能超過6間套房，為什麼不能超過6間呢?因為建築法規定，單層格間超過6間要從H-2類組（非供公眾使用的建築物），變更為H-1類組（供特定人短期住宿的場所），直接認定為供公眾使用的建築物。

一般住宅單層隔間超過六間或設置超過十張床位，將變更原本建物使用類組，直接認定為「供公眾使用的建築物」，變更後防火等各項性能必須提升到公眾建物標準，包括隔間建材應使用不燃材料、面積300平方公尺（約90.75坪）以上每兩年定期申報、未達300平方公尺則四年申報一次；若未遵照相關法規，可依「建築法」開罰六萬至三十萬元，嚴重時可以直接拆除。

在套房的單位設定，會以最小不能低於4.5坪，以單間5.5坪計算(若套房含陽台，單間坪數含陽台會到6~7坪)，若套房單位有4間以上，要預留走道坪數至少3坪。套房單位4間的物件，隔間牆厚的坪數約佔2坪。公寓梯間公設大約占8%左右，也要扣除。若是兩房一廳單位坪數需要9~12坪。若以這些條件計算出來，要找的坪數大約就是室內坪數30坪左右的，才能打造出至少4~5套格間套房作為收租物件。

以下圖實際屋內使用坪數29.3坪為例，這個物件是舊公寓改建，隔成2房一廳與2間套房單位，符合六居室規定，兩間套房含陽台分別是6.8坪、7.4坪，兩房一廳為11.3坪，都是符合最佳的單位設定原則，走道佔了3.8坪，只差在大門不是開在中間，走道因此佔了多一點的坪數。

另外房屋的年限也要注意，公寓通常是比較有年齡的產品，若是40年以上的公寓，甚至是45年以上的，在當時建築工法大多是加強磚造，加強磚造的使用年限也幾乎到期了，而且銀行對於加強磚造的房屋，在核貸貸款的成數可能也不高，進而影響準備資金的多寡，反而是限制。那要怎樣判定有興趣的物件是不是加強磚造？可從建物謄本上的資訊確認，在謄本建物標示部的主要建材可看出，大多是鋼筋混泥土造。很多房地產的眉角是需要從紙本資料確認，不是眼見為憑，也不是口頭說說，千萬不可憑仲介的口頭介紹就買單，一定要查證查閱相關的紙本資料，才能加以評斷物件是否值得下手唷！