房仲服務費怎樣算？有談判下降的空間嗎？

房仲服務費怎樣算？有談判下降的空間嗎？

房仲通常沒底薪，靠的是每一筆買賣成交後收取的服務費過生活養家活口，所以千萬別把服務費當小費，以為包個小紅包打發就好。要知道，在沒有任何成交機會出現前，對每一個屋主和買家，房仲都得付出很多的時間和心力去經營與服務，這就是仲介業收取服務費的價值所在。

但房屋買賣金額動輒上百上千萬，服務費為總價的一定趴數，換算下來也都幾十幾百萬，但房仲業真的賺很多嗎？實際估算一下，房仲人員在賺到你這一筆服務費之前，需要付出的專業和勞務有哪些？

房仲業者店東會有開店成本，例如開設店面租金、水電費、電話費、影印機及耗材，申請品牌加盟店每月繳交給總部的權利金，聘請店秘書固定月薪、文具紙張用品消耗、幫每一筆委託案刊登網路、報紙廣告，大量印刷廣告傳單、維持仲介人員高昂戰鬥力和熱忱的聚餐遊樂開銷，雜七雜八、族繁不及備載的支出。現在能看得到在不動產仲介市場上全部案件，舉凡每一筆屋主想賣房子的、買方想買房子的，之所以能演進到目前如此公開、便利、迅速的市場交易規模，靠的就是這些一家一家仲介業者每個月支出大筆經費，長年累月鏈結架設起來的龐大房仲市場網絡。如果有一天房仲業不能支撐了，買賣房子勢必就得回歸到早年，屋主自己貼紅單、刊報紙和網路做廣告，買家自己開車到處逛，看網路、看報紙打電話詢問房子的年代。

房仲普遍都沒有每月固定基本薪資可領的前提下，靠的是每一件買賣搓合成交時收取的服務費；在沒有任何成交機會出現前，每一個屋主和買家，房仲都必須付出很多的時間和心力去經營和服務，而且是全天候24小時的服務。房仲業務個人的成本像是每天往來奔波交通費、加油錢，自費刊登網路廣告費用，幫屋主做強銷案件的印DM錢。成交時，配合買賣雙方、代書之間聯繫安排簽約過程，保障客戶權益。屋主專任委託案件的打掃，及駐紮在現場招攬路過客人。不畏風雨日曬，四處派報、拜訪，開發新案件，24小時待命，隨時準備帶看買方客戶。緊盯屋主動態，電話聯繫，往訪客戶間進行議價斡旋。花時間進行網路文宣、網站及部落格經營，雜七雜八、族繁不及備載的付出。所以，撇開平時經常性付出的心力不說，當每一筆交易有機會進入到斡旋階段，乃至議價、成交，每一位仲介人員都會更積極地幫助客戶，希望能順利、合理地買到中意的房子。這些你看得見和看不見的付出過程與專業，就是仲介值得你支付服務費的原因。

服務費要付多少呢？根據內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」寫明，不動產經紀業（房仲）向買、賣雙方收取的報酬總額，〝合計〞〝不得〞超過成交金額總價6%（上限）。所以一般房仲業界不成文的普遍做法是向賣方收取4%，向買方收取2%的服務費。

但是注意注意，6%收費標準是最高收費上限，並非固定收費比率。蠻多的仲介會跟客戶說，按照政府規定，是依成交金額「固定」向賣方收取4%的仲介費，向買方收取1-2%的仲介費。這個在買賣時一定要特別留意。

房仲的服務費，就民法的定義是「雙方約定居間行為（仲介）完成後應該支付的勞務報酬」。「居間」是指當事人之間約定，一方為他方報告定約機會，或作為訂約之媒介，他方給予報酬的一種契約類型。換句話說，只要開始請房仲下斡旋議價時（或賣方委託房仲賣房子時），會約定好服務費給付，一旦完成買賣契約，買賣雙方就必須負擔支付房仲服務費的法律義務。

這筆服務費並不包含在買賣房屋成交金額，而是成交之後，再額外支付給房仲的。仲介服務費給付的方式，對買方是成交之後，另外給付服務費。而賣方通常是從「銀行履約保證專戶」內扣除。

仲介服務費確切的付款時間可以跟仲介討論，常見的時間點有：
1. 兩階段付款：簽約完成付一半，交屋時付尾款。
2. 四階段付款：簽約付一成、用印付一成、完稅一成、交屋七成。
3. 透過「履保專戶」，買賣雙方間的金流從頭到尾都存在銀行的履保專戶中，必須等雙方買賣完成、所有程序也都完成，屋主才能拿到價金，房仲才能拿到仲介費。
無論跟房仲談好哪種方式，最好在付斡旋金或填寫要約書時就加以註明，避免日後衍生問題。

那就沒得調整嗎？仲介費怎麼要求便宜一點算？

房屋買賣兩大鐵律：有誠意最大，最後價高者得！有兩個時機點最好「不談」服務費（講白一點，不砍服務費），一是開始的時候，二是快接近成交的關頭。原因很簡單，才開始買屋賣屋，連成交都還沒一撇，就先砍服務費，房仲怎麼會盡心幫你找好物件、談好價錢，試想，不管是要幫你賣掉房子的人，或是要幫你買到房子的人，如果從一開始你就先砍殺他的服務費，就好比要一個人上戰場奮勇殺敵，跟他說『我只能給你一排子彈』，和跟他說『子彈的問題不用擔心，你儘管儘量幫我殺敵人就好』，哪一種人發揮的戰鬥力比較強？一開始就砍這是最不上道、最外行的做法。其次，當價格快要談成之際，仲介非常努力幫你談到了一個完美的價格，比如說讓買方出到非常高的價格，或讓賣方降到非常低的價錢，出口要砍仲介服務費，讓房仲覺得真心換絕情，實在太不夠意思，興起也許下一個買家會更好的念頭，難保在成交前一刻會出現什麼無法預期的變數也不一定。

一般來說，大品牌的直營店店頭服務費比較沒有退讓的空間，加盟店類型的店頭可能有談的空間，因為直營品牌的行銷資源比較多，旗下店數多收入來源也多，但相對的支出經費也比較多，所以對於收服務費要求比較硬。加盟店則是每一間加盟店業主個人自行負擔所有成本開銷，能有成交機會就盡量拚成交。

若想要把服務費談便宜些，有幾個要點可參考：

1.了解房市景氣。這一招很簡單，透過觀察仲介態度，可先嗅出端倪，例如經過房仲店頭門口，像是門口貼布條寫著類似「來看屋送禮券」，就應該是屬於買方市場，買方占上風。反之，如果貼著「委託賣屋可抽獎」之類的布條，就可知道屋主惜售的心態較高，賣方相較占上風。

2.實付概念談服務費。砍價殺手鐧不管「趴數」只談「實拿」。殺價一定要有策略，一般不建議買方單刀直入開殺，因為1~2%的服務費還直接殺，會讓房仲感到很挫折，甚至沒有交易動力，買方想省服務費最簡單的方式就是以「實拿」的方式去談，不妨直接講明「我就是出1,000萬元」，而這1,000萬元裡就包含了服務費，此後，自己不再出任何其他服務費支出，要賺多少，就看房仲有多少功力。直接跟房仲表明，這其實就是一種折價方式。

3.房子有小瑕疵或條件不佳不好賣，如路衝、壁刀，但買家還能接受的情況下，房仲為了要把握成交機會，服務費也會比較有議價的空間。

4.發現同一物件簽一般委任約給多家房仲賣，當你判定價格接近成交時，可以跟房仲談一下服務費折扣，為了擔心被同業客人買走，房仲也會願意犧牲一點服務費，求及時成交。

5.月底或年底要衝業績結算績效的最後關頭。既然有不好開殺價的忌諱時間，當然也有仲介最脆弱的殺價熱點，通常到了月底或年底，因為業績結算的關係，有些店頭會希望業績達標，在仲介服務費上比較有議價的空間，讓利的機會也較高。

另外常見的業績淡季，比方說農曆過年後、鬼月或是房市買氣低落的時候。這些時間上，因為來客數相對較少的，也是有機會產生議價空間。

6. 直營店服務費守得比較硬，加盟店是加盟業主自行負擔所有成本開銷，為拚成交，談服務費的空間也較大。

7. 見面談提高成交熱度，頭洗一半更好殺。買房子瞄準時機，適時營造氣氛，也很重要，就像現在流行的「見面談」，就是讓買、賣雙方直接面對面，商談彼此可接受的價格，此時只要雙方「情投意合」，價格差距拉近 ，在成交前的最後關頭，房仲願意降低服務費的意願也會比較高，因為頭都洗一半了，房仲也不想鍛羽而歸，白費前面的努力，為求縮短雙方差距，自己少賺一點，可能願意接受。