分戶？什麼情況的房地產物件適合分戶？分戶該注意哪些事項？

分戶？隔套？傻傻分不清

分戶就是變更戶數的一種，「變更戶數」就是將原有的戶數增加（分戶）或減少的意思。也許大家對於變更戶數說法覺得陌生，但一提到「增編門牌」，就很清楚啦。其實變更戶數就等於是增編或減編門牌的做法。

例如屋主有一間40坪的房子，由於家中小孩長大後，陸續搬離，屋主覺得夫婦倆住40坪的房子太大，於是將房子分隔成2間各20坪的住宅；其中一間保留給自己居住，另一間可以出售給別人。這樣不僅增加了一筆額外不少收入，也解決房子住起來過大的問題。這樣就是變更戶數的增編門牌(分戶)，將原本一戶房子，變更為兩戶的做法。

另外的例子是X董事長原本在台北市擁有一間約50坪左右的辦公室，但原本辦公室的空間不夠使用，剛好隔壁40坪的辦公室要出售，X董事長買下隔壁辦公室，並打通隔間牆壁（分戶牆），變更為一戶90坪大小的辦公室。雖然擁有兩間辦公室（兩個門牌）一樣可以營業，但為了會計作業的統一，仍然辦理變更戶數減編門牌，這是將原有兩戶房子變更為一戶的例子。

台北市因為房價高單價高、學區住宅與租屋市場成熟，小宅市場需求旺，20坪2房、總價約1100~1800萬元，既可自住也可出租，相對吸引不少首購族及投資置產族。因此就會有分戶的的情形發生，可依實際需要將原本面積較大的戶別分割成2戶或多戶，可使門牌與水電一併分開。

分戶後的建號是原建號加上新增建號，在權狀的部分會取得新的權狀，權狀變兩份，土地持份也跟著分割。門牌地址會變成若原本是00號之後改變成00號跟00-1號。注意分戶與戶口名簿的「同址分戶」不同，戶口名簿同址分戶只單純分戶，不涉及建築法規，僅作為戶政上的管理(委託戶政辦理即可)，未來出售仍是一個單位。

為什麼要分戶？

主要有以下幾點因素像是坪數變小，總價跟著變低，尤其是在台北市可以較低門檻入住精華地段，在來是格局可因分戶變得方正，或者是該區域因為學區熱門的關係，需要設籍的需求高，造成小坪數熱門。

分戶VS隔套的差別？

分戶跟隔間套房最大的差異就是分戶會有獨立門牌，是獨立的產權，之後可進行買賣，而且分戶的隔間材質必須為磚牆，不像隔套可以用輕材質來做隔間牆，在法規規定上的內容也不同，像是要取得所有鄰居同意書、結構要求、消防法規的規範等。

在這邊提供一個實際案例

地址：台北市大安區新生南路三段XX巷XX號(公寓)

屋齡：36年

建物坪數：37.25坪

土地持份：9.02坪

格局：4/3/3/2

一層一戶，地點鄰近台灣大學與大安森林公園。

分戶前的房屋基本狀況

• 主建物：34.21坪
• 附屬建物：3.04坪
• 公設：0(梯間2.465坪計在主建物中)
• 公設比：0%

分戶後，分成A戶與B戶

A戶基本資料

• 主建物：15.557坪
• 附屬建物：2.19坪
• 公設：1.535坪
• 坪數合計：19.282坪
• 公設比：7.96%

B戶基本資料

• 主建物：15.688坪
• 附屬建物：0.85坪
• 公設：1.43坪
• 坪數合計：17.968坪
• 公設比：7.96%

因為分戶的關係，會新增公設0.5坪，另加原梯間2.465坪，公設總計共2.965坪，公設比為7.96%。

分戶示意圖

分戶後獲利計算

以這個案件在當時的實價登錄行情為68-85萬，均價76萬，屋齡36年公寓，坪數37.25坪，總成交價2380萬，每坪63.9萬。分戶後，分戶和裝修成本、稅費共250萬。分戶後，兩戶合計賣出價位為3166萬。A戶19.282坪*85萬=1639萬。B戶17.968坪*85萬=1527萬。單純的買賣價差為3166萬(賣出價)-2380萬(買入價)-250萬(成本)=536萬(出售稅費另計)。

出售稅費、含仲介服務費預估180萬，536萬-180萬=356萬，投入資金為2380萬*15%(自備款)+250萬(裝修)-增貸250萬=357萬，可以算出投資報酬率為356萬/357萬=幾乎100%，哇！是不是很驚人呢

分戶規劃重點

分戶的大門一定要用防火門，必須有獨立出入口，且具備獨立衛浴與廚具。分戶涉及陽台外推，若有違建，需復原，陽台外推之違建外牆，其開口間距縱使已達90cm，仍不具合法性，未恢復原狀態不予核准。

每戶最小樓地板面積之限制？

分戶小宅雖有市場，但近年也傳出爭議案件，包括有部分明星學區內的房屋因為分戶之後的坪數太小、根本無法住人，北市府為遏止因設學籍而分戶過度的亂象，北市府嚴格規定，(1)分戶之後的樓地板面積必須在30平方公尺（9.075坪）以上 (不含陽台、花台、大小公)，若未符規定，則須委託建築師辦理變更使用執照，程序繁瑣。(2)供住宅使用者，基於居住品質與空間使用之合理性考量，縱然申請變更使用執照，住宅分戶後樓地板面積，每戶最少仍應達20平方公尺（6.05坪）。

分戶竣工標準

集合住宅申請分戶，室內裝修應施作「分戶牆」，工程完竣至少應符合下列2款規定：(1)應完成廁所之衛生設備及廚房之給排水設備(竣工照片應顯示該空間的水龍頭能供水)(2)依建築法規，該空間應設探測器、撒水頭等消防設備者，其竣工現場若無裝修天花板，該等設備應要求定位，並由消防專業人員檢查其設備功能正常後，簽證負責。

戶政分戶法規規定

1.門牌增(併)編應先經建管處變更戶數同意，取得室內裝修合格證明，才能辦理。

2.五層樓以下，各樓層具有獨立出入口者，可申請依權狀所載樓層辦理門牌增編。

3.違章建築，不能分戶。

分戶申請步驟

評估

1.格局是否適合分戶？

2.是否位於蛋黃區，大坪數/小坪數住宅的價差明顯？

3.變更分戶牆，但未涉及公寓大廈外牆、共用部分及主要構造之變更，可以使用申請室內裝修許可方式辦理分戶。

調測量成果圖和使照圖

1.提供屋主的身分證影本、權狀影本，請建築師調使用執照圖，並跟建築師一起場勘，看現況和圖面是否符合，有無需申請變更設計。

2.若有違建，是否可列為「既有違建」。如否，是否可復原，或者於施工時後一併改善。

取得鄰居同意

1.台北市需要同一個樓梯進出(整棟)的1/2以上所有權人同意，或取得區分所有權人會議同意。

2.新北市不需要鄰居同意。不過若有管委會，則需看規約有無相關規定，如無相關規定，目前尚不用區分所有權人會議同意。

3.桃園市需要同一個樓梯進出的所有權人，全數同意。

4.台中市建築物完成日在民國84年以前，不需要鄰居同意。84年以後，需要所有同層鄰居同意。不過若有管委會，則需看規約有無相關規定，如無相關規定，目前尚不用區分所有權人同意會議。

畫圖和法規檢討

1.圖面繪製，進行格局規劃。

2.建築師審閱，特別是針對分戶隔間法規以及防火部分，進行確認。

建築師申請室裝+分戶

符合「以室內裝修許可方式申請分戶」，需委託開業建築師，檢附申請書、建築師簽證表及圖說申請，領得變更戶數核准公函及備查圖說，送件辦理。

施工

1.確認一切手續都完備，有把握取得竣工。

2.取得室內裝修許可後，開始進行施工。

3.備齊材料證明(含隔間牆材料、防火窗、防火門…等)，並需申請台電「用電證明」始可辦理「竣工」。

竣工

1.請建築師送件，辦理室內裝修合格證明。

2..取得證明後，即可辦理後續地政和戶政分戶流程、台電分電錶、自來水公司分水錶。

最重要的是-不要為了分而分！

永遠記得有備案，如果分不了，仍會賺錢才能買！

在這邊也跟大家分享分戶遇到行不通的案例，有些公寓大廈的住戶會將自己大坪數房屋分割為多間小套房出售或出租來賺錢，照理說只要合法將自己的房子隔間，旁人無權干涉或反對，但有最高法院案例判決指出，分割多間小套房如果危害到公寓大廈的居住品質及公共安全時，社區管理委員會有權阻止。

大坪數房屋屋主想將房子分割為多間小套房，不得危害到居住品質及公共安全。在台北有判例，大安區信義路四段的「世青圓形」大樓，由於地段近大安捷運站、又屬於師大附中學區(黃金學區)，2005年有投資客買下2間100坪商辦，打算將大坪數房屋分割分戶成為小套房分成14間套房，再出售給有意在該學區設籍的家長，將二戶大坪數房屋分割為14戶小套房，即一戶分割成7間小套房。

房子在分割的過程經過臺北市政府核准分戶、地政機關核准分割、戶政事務所同意設分戶門牌、台電公司也設錶分電，但在向自來水事業處申請要增設水錶12個，卻碰到了發生狀況。

原來是社區管委會去函自來水營業處表示反對，理由是公共管道間狹窄不宜加裝水管，且加裝水錶將會阻礙大廈屋頂急難逃生通道，公共安全堪慮，自來水營業處因此拒絕受理。投資客A某認為，管委會不能限制住戶的飲水權及公共設施之使用權，因此向法院提起訴訟。

但在大廈管理委員會這邊反對，該大廈管理辦法規定「禁止單棟住戶將一區分所有權之專有部分分割變為數戶」，規約已經禁止一戶分割為數戶區，在分所有權人會議也通過決議，不同意加裝水錶，且分戶會造成公共設施的負擔，勢必影響舊有管線檢修，也會增加社區總戶數，將會影響其他住戶之權益，管委會必須遵從大會的決議。

一般住戶選擇居住環境最重視居住的安全，A某透過分割小套房取得私益，將讓其他全體住戶可能受到損失及潛在的公共安全危險，經比較衡量，管委會遵從住戶大會的決議，反對A某申請增設水管，並非濫用權利，判決A某敗訴。

透過這個案例，擁有大坪數房屋的屋主，若想將房子分割分戶為多間小套房，必須特別注意不得影響公共安全不得危害到居住品質，否則管委會可以否決出面制止。例如在此案雖已取得門牌編號及北市府核准分戶，但卻受到管委會強烈抵制，最後法院判決投資客敗訴，而重新裝潢費用的付出等虧損，必須自行吸收，這也是在分戶時不得不注意的地方啊。