坪數到底怎樣計算？你知道實際所能運用的坪數是多少嗎？實坪與權狀坪數差異計算大公開

去看房時大家都會問「這間房子幾坪？」但聽到房仲提供的數字，卻覺得實際感受跟數字有所差異，特別是新成屋公設比高，通常公設就佔了30%以上，權狀坪數與進到室內的空間感經常感覺差很大啊。這到底是為什麼呢？

這時候我們要看的房產文件中的數字，在房地產權狀登記的坪數及權利範圍，是買方購得的部分，但其中除了室內坪數外，還包含了公設、雨遮、陽台等附屬建物，權狀坪數可不是大家所想像的單指室內使用空間啊。

目前的房屋（土地）權狀登載項目繁多， 若初次接觸不動產買賣或投資， 對權狀的判讀一定是諸多疑問，究竟房屋權狀標示有多不友善呢？

1.權狀的面積標示不是慣用的 「坪」，而是「平方公尺」。

2.面積標示中「總面積」是指「室內面積」，並不包含陽台、 花台、露台等「附屬建物」及公設的「共用部分」面積，這是另外標示的。 

3.「共用部分」即「公共設施」， 但是一般會分為「大公」及「小公」，有的時候車位又以「共用部分」顯示。

這也間接造成許多房仲業者或售屋者與購屋者之間的認知糾紛。

所謂的地坪是主體建築的佔地總面積，不包含陽台、騎樓、公設等點綴性建築面積，是權狀上實際可自由支配的坪數。地坪的坪數比建坪小。如果公設比高的話，通常也代表地坪比較小。房屋廣告的坪數通常都不是地坪，而是建坪。

建坪是指建築物中實際建築面積加總的坪數，包含陽台、公設等面積，若有多層樓，則所有樓層的底板面積加起來就是建坪。建坪為可使用的坪數，但並非全為「可支配」坪數，在主建築裡的部分為可使用、可支配的坪數，而公設即為可使用但非可支配的建坪計算項目之一。

台灣住宅公設比設計獨步全球，看看公設比近代史，不同年代買到的房子，可是差異很大的唷。

1987年以前房屋，公設(小公)多合併在主建物，建物平面圖並無標示公設，老公寓常被誤認為零公設，但其實是佔比不高，只是為目前室內使用坪數最高的產品。

而1994年10月以後凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」，不可與主建物混同登記。

2005年建築法規修正後，8樓以上須設置雙逃生梯、11樓以上須有排煙室等，因此公設比愈來愈高，加上市場導向，如今公設比30%起已是普遍標準，但得留意沒有頂蓋的設施不計入公設面積，因此社區中庭花園、露天泳池、空中花園等皆不列入計算。

到了2018年起，申請建造執照，或都市更新事業計畫申請送件者，屋簷、雨遮不登記也不計價，這也將影響舊建築買賣時若有登記之屋簷、雨遮可能不再列入計價範圍。

權狀判讀請注意以下幾點（可以的話，請拿出你的「房屋權狀」或謄本來對照）

基本概念: 平方公尺 X 0.3025= 坪。

1.室內面積即總面積

2.附屬建物通常為花台，露台， 陽台等…(若非實際可使用的範圍，則面積不宜比例過高)。

3.權利範圍 : 若僅一人所有即為「全部1＊＊＊分之＊＊＊1」。

4.坐落地號=土地權狀地號。（請對應土地權狀）

5.共用部分＝公設， 通常公設比不宜過高。

6.（總面積＋附屬面積+(共用面積Ｘ權利範圍) ）X0.3025＝權狀坪數， 車位另計。

所謂合理的公設比並沒有一定的標準，一般建議如下：

房子種類    公設比建議

5樓公寓    5％～12％

7樓電梯華廈    12％～18％

12到20樓的住宅大廈    20％～25％

大廈或社區    30％～40％

持有公共設施坪數÷總坪數（權狀坪數）×１００％＝公設比 

不過低公設並不一定代表C/P值高，低公設比的建案常見特點為樓梯、電梯、大廳空間明顯較小，且建商容易拉高單價，換算總價不見得比高公設比的建案便宜很多，將來屋主轉手時，獲得的增值空間反而有限。

購買此類建案還須注意社區管理機能是否公設比變化受影響，別輕易被業者的｢數字遊戲｣所迷惑。

公設內含車位，該如何判斷及計算呢?

請切記，車位一定要分開報價，車位不以坪計價而是單獨價格報價。公設若包含車位，請記得分開計算，不計入公設比或房屋權狀內。若權狀沒有明確指出「車位面積」，一般是自公設面積中，找出約10~13坪左右的大小，最有可能是1個車位面積。車位的購買皆以單價計，不以面積計。

來舉個例子：以下為某華廈權狀（依下圖權狀數字計算）

以本權狀案例來計算

權狀坪數：（71.88+8.99+( 459.46 X 42/1000)）Ｘ0.3025= 30.30坪

車位坪數：（328.33 X 1/10）Ｘ 0.3025= 9.93坪

此建物正確價格＝30.30坪Ｘ坪價 ＋ 車位價

可能被膨風的廣告價格= 總坪數40.23坪Ｘ坪價 含一車位

若依以上範例， 若該地區坪價30萬， 一個車位100萬

則正確總價＝1,009萬元

但被膨風的總價＝1,206萬元

被虛報了近200萬， 不可不慎！

室內實際坪數，該如何計算，怎從建物測量成果圖，算出該物件坪數呢?

以下圖為例，帶大家一步一步計算

我們將圖面分為5個區域，分別計算後再加總，就可得到在文件上看到的權狀坪數啦

第1個區域  7.87*10.04=79.01

第2個區域  4.25*2.64=11.22

第3個區域  7.87*0.88=6.925

第4個區域  2.85(註一)*0.88=2.508    *註一：(7.87+0.12)-2.64-2.50=2.85

第5個區域  2.50*1.20(註二)=3    *註二：0.88+0.32=1.20

主建物是第1個區域加上第2個區域：(1+2)=90.23

附屬建物分別是3、4、5區域面積：(3+4+5)=12.43

權狀坪數：90.23+12.43=102.66m²=31坪

那實際可運用的坪數是多少呢?

大家以為無電梯公寓沒有公設，買幾坪實際就有幾坪，其實公寓是有公設的，最常見的就是梯間，只有少數的公寓在當初第一次登記時，有將梯間的坪數算在「共有部分」（公設）裡面。

大部分的公寓通常都是將梯間登記在主建物，表面上0公設，但實際丈量後，室內還是少了1～2坪，如果剛好是一層一戶公寓，梯間佔的坪數就更多了！不信的話，調閱房子的測量成果圖，會發現梯間面積跟房子室內畫在一起，所以坪數當然就算在「主建物」面積。

若權狀坪數和實際坪數差很多，是發生什麼事情?

權狀坪數是由建物測量成果圖計算出來，是包含的梯間跟牆壁厚度，如果隔壁有鄰居，牆壁就是共用壁，牆壁的厚度就一半算自己這間，一半是算給鄰居。如果房子剛好是邊間，外牆沒有鄰居共用，外牆的厚度就全部算在自己這間的啊！請設計師丈量的坪數，都是要扣除外牆厚度的淨尺寸，所以計算出來的坪數，當然會比權狀坪數少，實際坪數是指可以運用的範圍空間有多少。

以這個例子而言

梯間4.25*2.64=11.22

牆厚

1.前後陽台：(2.50*0.32)+(2.85*0.12)+(7.55(註一)*0.12)=1.988

2.左右：(10.04*0.16*2)=3.21

註一：7.87-0.32=7.55

梯間11.22+牆厚(1.988+3.21)=16.41

16.41*0.3025=4.96坪

31-4.96=26.04坪

若以一坪40萬來算，就快200萬的空間不見啦，真是嚇人！

為什麼會有這樣的誤差發生呢?

因為測量成果圖是將共用牆面量測進來，以牆中心點起算，共用牆面包含梯間、分戶牆等，外牆到女兒牆是皮到皮，依據測量成果來繪製輪廓，所以大家才會說公設就吃掉不少錢啦，現在連牆面都會吃錢呢！下手前，將圖面調出算清楚，在規劃公寓格局時，不要單純以權狀坪數來規劃空間配置，畢竟差了4～5坪，是會影響空間規劃，也多花冤枉錢唷。