怎樣與房仲互動進而透過房仲找到自己心儀的物件？

不管是投資或是自住客，一般人大多都是透過房仲代看而接觸房子，在看屋經驗不足的狀況之下，你知道如何與房仲互動，進而能快速取得地產一手消息或是透由房仲得知檯面上未能直接說出的祕密嗎？大多數人對房屋仲介這個工作的印象是好像只要嘴巴說一說，就可以在成交後抽成佣金，成交佣金數十萬甚至數百萬就能輕鬆入袋，感覺高薪輕鬆。但現實工作真的是這樣嗎？

其實房仲也跟上班族一樣，要承受不少的工作壓力，若付出勞務服務卻沒成交，就只能吹西北風，因此房仲對於潛在買方會有心中衡量的那把尺，期待走進店內的是準買方，是自己的衣食父母啊！

也因此許多房仲業者喜歡跟投資客打交道。因為投資客的目標很明確，只要地段好、成本漂亮、未來有增值潛力，通常就容易買單成交。而投資客對於市場的脈動與價位都有一定的掌握度，可以很快確認物件是否符合需求目標，也會很快地做出買或不買的決定，把握了「時間就是金錢」的原則，不浪費自己的一分一秒，同樣也不浪費房仲的時間，房仲就能有更多的時間和心力去做更多的買賣、開發更多的物件，一旦有新的好物件又會回頭介紹給投資客，這對於雙方而言，都是好的循環。

因此，試問如果你是仲介，你有一間便宜的房子，你會報給什麼樣的客人？如果你是仲介，你可能不喜歡什麼樣的客人？

雖還我們不是投資客等級，只要買方有這樣的心態，並設身處地的為房仲業者著想，就知道應該要怎樣跟房仲保有良好互動，成為仲介口袋中的首選名單。房仲業有一套客戶分級作法，成交機率較高的通常被歸類為A級客戶，好康的物件通常會先通知A級客戶，通常跟房仲建立交情、取得信任，可以提升你在客戶名單的位階。

再來，買方一開始就明確開出買房條件，房仲就會推薦可能適合的物件，「不要看都不看就打槍、不斷潑冷水」，房仲被回絕打槍1~2次可能覺得還好，但看都不看就直接打槍拒絕10幾次，只會讓房仲心灰意冷。看房子需綜合考量，有時是開出的條件較難同時達成多項，別因不符某一條件就拒絕看屋。建議在房仲丟出的前3個物件，親自到現場看看，不要怕麻煩！在互動過程中，能更認識該房仲，同時可觀察對方的專業度、熱情度，以及雙方的互動頻率是否合拍，大家都能互相選擇合適的交易對象，也聽聽這個房仲為何推薦這個帶看物件的邏輯是什麼，再講述說明自身的想法，會有助於房仲下一次更精準推薦，同時也觀察該房仲是否只是用塞案子的方式交差了事，若感覺不對可轉身找其他仲介服務。

真正的 Apple case，通常也是秒殺物件，做決定的速度要很快。買房是大事，為了降低風險，最好鎖定熟悉的區域，明確自己的需求（路段、預算、坪數、類型、車位、樓層等），並和附近區域的仲介搏感情，明確告訴他們在找的物件條件，如有符合條件的 Apple case，請在第一時間通知看屋。只找一家仲介不夠，看房不局限於某仲介品牌，同時到不同品牌房仲業者釋放出購屋需求。只要在該區域有開的仲介店面，例如永慶、信義、小巢、台慶、住商、東森等等都要有熟悉的配合業務，最好每家都找一個仲介當你的「眼線」，一個店家認識一個業務就可以，幫你留意、過濾新接的物件。 

讓房仲多幫你留意的通關密語是？

如果你向仲介透露「我才剛談過」，這時房仲的耳朵就會豎起來了，知道你是真的想買也會買，會更積極的花心思在你身上，「最近才剛談過A物件，可惜談了半天，最後卻差了25萬被別人買走！」一句話讓房仲catch到兩件事：（一）你是準買方，真的想買也會買，不是來出價出開心的；（二）已經被市場教育過，所以應該出價會相對合理，且能接受好物件就是要快的觀念。

另一句話是「我很急著要買」

有些人會對房仲說「沒關係，我不急，可以慢慢看」。殊不知道，這句話對房仲來說，翻成白話就是「慢慢看慢慢找，也許看個一兩年，我就會買了呀！」。遇到這種「不急著買房、慢慢看」的買方，對老鳥、較利益取向的房仲，態度就會比較被動懶得理人，新手則比較願意服務與等待；想看房看幾年，是買方個人的事，但看個一、兩年才會決定要不要買這個訊息一旦透露出來，基本上你在房仲心理就會變成「次要客戶」。

因為通常看那麼久，常常會東嫌西挑，如果這一、兩年都要花時間帶你看房，豈不是還要聽你邊挑邊嫌一兩年。再者，假設你是需要看100間房子才會下手的買家，房仲的心情是，寧可前面90間房都先讓別人帶看，最後幾組才輪到自己結案，豈不是更好。

若說「雖然我不是現在要買房，但我知道房仲有時候太久沒帶民眾至委託的物件帶看，會被屋主追殺，而我也想累積看房的經驗，滿足看房慾望，可以當你們的帶看部隊」，也可以使出這招，加深房仲印象，仲介會大大感謝你，但這招只能用於房市較不熱門的時候。

總結與仲介互動技巧，在心態面上，其實雙方是魚幫水、水幫魚，將房仲當成是投資房地產的貴人，想辦法讓你成為他的好朋友，心中隨時有你。

房仲真的很好賺嗎？對買方而言，出錢買房還要多付仲介費，等於多一筆開銷，因此會特別斤斤計較，甚至在看屋前就擺明要殺仲介費，但仲介很多是低底薪、甚至無底薪，純粹靠業務獎金過活，一旦扼殺服務動力，仲介寧願去服務其他好客戶，也錯過Apple件的機會。

仲介要的是什麼？成交，若不是自住客，有成交才有後續更多的互動機會，讓房仲知道你是投資客，是會下手的投資客，可以快速決定的投資客，時間就是成本，需要借重仲介的經驗和資源、服務，尊重仲介的價值。還有，出錢的不見得是大爺，人有百百種，仲介也是。覺得互動不ok的仲介，那就放生吧！

實際在看房時，有些問題是看屋必問的，分別列舉如下：

1.屋主賣多久？

2.屋主大約幾歲人？

3.屋主之前是自住還是收租？

4.屋主現在住哪裡？

5.之前有人出過價嗎？屋主有沒有出來談？

6.屋主為什麼要賣房子？

7.要賣多少錢？

8.（如有裝潢）這是屋主買完之後做的裝潢嗎？

9.（委婉）你是開發嗎？還是你同事？

屋主賣多久？這是要確認賣的時間有多久，若是才一開始賣，屋主普遍會有惜售的心態，若是已經賣了大半年以上，而乏人問津，再加上屋主若有資金需求的壓力，這時候就有比較大的議價空間。

屋主大約幾歲人？可以判斷可能得出售原因是什麼，是繼承家產想要變現，或是年紀稍長想要賣屋後換屋，取得房屋的成本不同也會有心態的不同，判斷價格的空間。

屋主之前是自住還是收租？自住通常只有一間，屋主通常比較惜售，若是收租，屋主本身在投資房地產，對房屋的心態也比較傾向以投資計算合理的價位。

屋主現在住哪裡？判斷屋主可能是急售或慢慢賣，有的時候聽到屋主在國外，可能屋主在國外不想要處理在台灣的房產瑣碎事，所以想要賣掉換現也省得以後麻煩。

之前有人出過價嗎？屋主有沒有出來談？判斷是否搶手，而屋主有沒有出來談則是判斷出價的價位是否到屋主可能接受的價位區帶。

屋主為什麼要賣房子？原因有可能是換屋、換工作、繼承、投資獲利了結等等，不管是什麼原因，每個房屋都有他的故事，可作為粗略判斷開價是否合理。

要賣多少錢？房仲一定不會老實說，只是打探消息，得到的價格虛虛實實，還是得多做功課才知道是否合理。

（如有裝潢）這是屋主買完之後做的裝潢嗎？裝潢的房子很大的機會是投資客，若持有期間又不長，幾乎是投資客買來改裝後作價差的物件，會以房屋原先的購入價加上裝潢費再加上預計獲取利潤，可以算出投資客想要賣出的價格區帶，裝潢後的房屋沒有不好，只要能解決房屋原本的問題，還省得費心再處理。

（委婉問）你是開發嗎？還是你同事？房仲有所謂的全泡、半泡，全泡是開發與賣掉都是同一人，獎金全拿；半泡是開發跟賣掉不同人，獎金對半。關乎與你交手的房仲他能拿到的業績獎金有多少，也記得問房仲這間房子是簽「一般約」(一般委託銷售契約)，還是「專任約」(專任委託銷售契約)，如果是一般約，不妨再試著多問還有哪幾家仲介在賣這間房子，這可以做為你議價的籌碼。

以上的問題，仲介未必了解未必都能實話實說，但你不問，也就失去判斷開價的依據，多問問題，可發掘不在房產說明書列出的潛在屋況資訊，若遇到心動的物件，可根據資訊再加以拼湊出合理的價位，買到自己心中的好房。