購買房屋的出價的方式你知道嗎？斡旋金、要約書不一樣在哪？

買房子動輒數百萬甚至上千萬的價格，往往讓人謹慎以待審慎評估，購屋的每個環節都得做足功課細細考量，在一番尋尋覓覓、透過房仲帶看了一間又一間的房子後，終於找到心目中理想的房子，此時如果有意願購買房子，心中也有了購買價格，下一步就是要向屋主出價。出價的方式一共有兩種，可以自行選擇採用。

如果是透過仲介公司介紹，可以用斡旋金契約或要約書，委由仲介向屋主表達您的購屋意願想要跟屋主議價，為了展現購買意願，房仲會要求買方付出一筆斡旋金或是寫要約書，再來才是由房仲出面跟屋主議價，理論上要約書和斡旋金效力相同，不過實際面看來，單憑一張要約書，屋主不太可能輕信買方購屋誠意，傳統上用斡旋金，讓屋主看到一筆錢，比較會認為買方真的具有誠意。

因此在看房子的過程中，會常聽到房仲有意無意提到要你喜歡就「下斡旋」啊，到底這個「斡旋」是什麼意思，為何房仲要這麼積極推銷。簡單的說，下斡旋就是要你就出個數字，付個金額，由房仲開始去跟屋主喬價錢的意思。遇到中意房子，一定要出斡旋金，讓房仲去議價嗎？

其實，透過「要約書」也可以唷。但台灣的中古屋市場交易，仍是習慣透過斡旋金來談價，也就是見錢三分情，民眾若不想付斡旋金，可要求僅以要約書替代。

搞得清楚這兩者的差異嗎？斡旋金、要約書不一樣在哪？

房屋買賣中當買賣雙方出價有差距時，買方可利用斡旋金或要約書來表示購買的意願，請仲介居中協調，讓雙方價格達成共識。兩種的目的都在於要讓屋主知道，有一位正式的買家願意出價來洽談。此外，所簽署的書面將來也會發生法律上的效果，對雙方而言都是一種保障也是約束。

簡單的區隔方式就是真的拿錢出來就是斡旋金

斡旋，如同字面上的意義，就是雙方進行磋商、溝通，在現行的不動產交易流程裡，斡旋不是口頭講講、喊個價而已這麼簡單，有一些制式的步驟要做，而且是具有法律效力保障的步驟。當買方用斡旋金來表達購買意願，以一般慣例為付5~10萬元為斡旋金，讓房仲帶著錢，加上有一份正式出價的書面依據，讓屋主看到，房仲才有辦法讓屋主認真坐下來談價錢。如果協商成功，斡旋金會直接轉為房子的訂金，如果協商失敗，斡旋金將會全數退回給買方，不會有額外的費用產生。

用契約來談就是要約書

當買方用要約書來表達購買意願，則不需要付任何費用，要約書視同契約書，有三天審閱期，若是賣方承諾買方之要約條件，則買方需支付訂金讓契約生效，若是賣方不答應買方之要約條件，則契約失效。

根據台北市地政局彙整「要約書」與「斡旋金」差異。「要約書」是記載買方購買房屋意思表示的文書，換言之，要約書就是買方依《民法》第154條提出的書面要約，要約之相對人為具有不動產處分權的賣方，買賣雙方就標的物、總價款、付款條件，及其他要約條件互相表示意思一致者，契約即為成立。

「斡旋金」是不動產交易時，買方願買和賣方願賣之價格上有差距時，由買方先付一定金額給仲介業者，作為斡旋房屋價格及其他交易條件之用，當屋主同意買方的出價時，該價款即轉為定金。實務上「斡旋金」被稱為「要約保證金」、「保證金」、「出價金」、「協調金」、「意願金」、「附停止條件之定金」等。

斡旋金展現誠意，買賣不成可全數退還

首先需要了解若買方看中喜歡的物件，想請仲介出面跟屋主議價，根據政府規定房仲必須提供斡旋金及要約書兩種方式，讓買方自由選擇，以實務來說，不少仲介會直接「建議」買方先給出一筆斡旋金，展現誠意再去跟屋主議價，斡旋金價格約是開價的2%，一般就是5~10萬元不等。

在付斡旋金的同時也會簽署斡旋書，上面會標明要購買的房屋地址、買方出價多少、斡旋有效期限、斡旋金額及違約金等，若屋主同意買方出價價格，斡旋金將轉成定金，買賣雙方之後再簽正式的買賣合約。

若屋主不滿意買方出價也不考慮降價，議價失敗，仲介理應將1天內告知買’ 並返回斡旋金，不得要求轉為其他待售房屋的斡旋金。

要約書不收現金，議價失敗契約無效

要約書跟斡旋金的差別將是要約書不須先付出現金，但此法律上的效應是跟斡旋金一樣，同樣也有房屋資訊、買方出價金額、要約期限等，假如屋主滿意買方出價，交易成立再簽正式的房屋買賣契約，反之價格談不攏交易取消契約無效。

注意唷！說買卻反悔不買，要約書反而要賠更多。但有時候發生價格談攏，尚未正式簽買賣契約前，買賣雙方其中一方突然反悔，這時候當初假如以斡旋金的方式，就要去看當初斡旋書上的違約金如何訂定，一般市面上的斡旋書都會明定假如是買方反悔，斡旋金全數沒收給屋主，若屋主突然不賣，除了須返回斡旋金外還要賠償同樣斡旋金額給買方，即兩倍金額賠償金。

例如：買方出價八百萬，下斡旋金10萬元，屋主同意後雙方在斡旋書上簽名，斡旋金轉為定金，隔天買方反悔不買沒收10萬元斡旋金，若是屋主突然不賣，10萬斡旋金返回，屋主須額外拿出10萬給買方，共20萬元。

有些人會認為若是以要約書進行議價，就算違約較沒有金錢上的損失，其實不是唷，根據內政部的要約書定型化契約規定，若雙方已在要約書上同意買賣，但買賣雙方突然一方反悔，可要求違約方支付出價的最高3%當作違約金。

例如：買方出價八百萬，簽要約書跟屋主議價，屋主同意並在要約書上簽名，隔天買方反悔，須賠償24萬元(800萬X0.03)給屋主，比斡旋金的損失還多，同樣的，若屋主同意後反悔不賣，需賠償24萬元給買方。

要約書不用先付錢，選要約書嗎？

以一般慣例來說，斡旋金付10萬元讓仲介與屋主協商，所謂「見錢三分情」，屋主會認為買方購買意願較高，至於選擇要約書或斡旋金，購屋者可以考量自身的購買意願，若購屋意願普通，可採要約書議價，若遇上十分中意的房子，房仲又能提供付款保障的完整制度，那以斡旋金方式議價，較能達到令人滿意的結果。

看過來，看過來，一定要知道的事

不管是付斡旋金或是簽要約書都是明確的表示要購買的意願，所以在付斡旋金或簽要約書之前，就應該要請仲介提供建物的相關謄本、平面圖和地籍圖等，確定房屋沒有問題再行動喔。

還有，依據內政部的規定，這兩種下斡旋方式，不動產經紀業者（房仲）都有義務必須要主動告知，並且詳細解釋，再由買方自由選擇想要採取的方式。房仲若直接向買方收取斡旋金之前，必須要有以下動作，第一、告知斡旋金契約與內政部版「要約書」的區別及其替代關係，第二、買方可選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」，以上若未以書面告知買方，房仲則構成欺罔行為。而在不成文的民情習慣裡，中南部人比較喜歡採用斡旋金方式議價，北部則較多人選擇要約書方式。

買方還有反悔機會嗎？

難道買方付了斡旋、簽了要約書，難道就沒機會反悔嗎？注意注意！一般定型化契約都需給買方至少3天的審閱期，若在審閱期中可以反悔，且在房仲將斡旋、要約送達賣方前，買方仍有權可撤回，確認賣方還沒在斡旋/邀約書上簽名，詢問仲介目前談的情況如何，表明終止委託，要收回斡旋/邀約書，留下終止委託的文字訊息，不要拖。但若屋主已經在斡旋書上面簽收，同意以你的出價賣出不動產，此時因已達成法律上合意（買方提要約、賣方做承諾），買方便不能再表示要撤回斡旋，而必須依提出的金額條件承買，否則將構成違約。所以，若你臨時決定要撤回，請務必立刻聯絡房仲人員，明白地表示要撤回斡旋，並要求房仲人員立刻取回斡旋書作廢。

斡旋金和要約書的差別

	斡旋金	要約書
別名	又被稱為「要約保證金」、「保證金」、「出價金」、「協調金」、「意願金」、「附停止條件之定金」等
支付方式	可用現金、銀行本票或即期支票，大約以10萬或總價1~3%為斡旋金，並簽斡旋書，交由仲介與屋主進行議價	買方不須付錢，簽署要約書
協商成功	斡旋金直接轉定金	買賣雙方相約付定金或直接簽約
協商失敗	退回全數斡旋金	要約書契約失效
雙方同意議價後，某方突然反悔	買方反悔：屋主沒收斡旋金賣方反悔：斡旋金返還買方之外，需再賠償同樣的斡旋金額，即2倍金額給買方	反悔方須支付賠償房屋出價的3%給另一方