Reits是什麼？除了房地產原來這些不動產也能投資？！台灣7大標的有哪些？

想投資房地產是不是要很多錢才有辦法呢？其實現在有個新選擇「REITs」，就算是小資族也能定期定額投資不動產呦～這篇就讓我們來聊聊REITs這項投資商品吧～

REITs是什麼？

REITs的全名是「Real Estate Investment Trust」，中文為「不動產投資信託」。

它是不動產證券化的商品，將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份，讓投資人也可以用小錢投資不動產。像買了股票後就擁有了一部份公司所有權一樣，買了REITs後也就擁有了一小塊房地產所有權。REITs的現金流主要來自租金收入、維修管理費、出租率等，很多都是租給商辦、數據中心、工業用地、醫院等，甚至連土地出租、建築物上的設備等都可以算是項目之一。

REITs的優缺點？

優點

分散風險	當買了一檔REITs，等同於直接投資多項不動產標的（像 ETF）
流動性佳	REITs 的交易性質和股票、ETF買賣相似，而且資金要求較小、易於轉手，交易成本也非常低廉，所以REITs 在市場上的流通性非常佳。
收益穩定	收益來自自租金收入、管理維修費用、承租率等美國法令規定REITs必須將當年度至少90%的收益以股利形式分配給股東，而台灣則是規範REITs信託利益應每年分配，所以投資人每年可強制分配到股息。

缺點

淨值波動大	因為是投資不動產，其主要收益為租金收益以外，還會受到買賣不動產的價差利得所影響。因此相較於股票，REITs 更容易受到房價波動、經濟面的衝擊所影響。
不動收益變動風險	因為是封閉型基金，交易時的成交價格是根據市場實際的買賣價，若是不動產景氣不好、投資人預期景氣看壞，都會影響REITs價格。
要考量管理團隊績效	所有權、經營權分離營運，投資人用購買證券的方式來參與不動產投資，這並不是直接買賣不動產，所以會缺乏對不動產自主處分、經營的權利。

台灣有哪Reits？

台灣2003年通過不動產證券化條例，業者可在信託架構下募集發行不動產投資信託基金（REITs），目前上市(櫃)的REITs只有 7 檔，相較於與國外市場的掛牌數量有很大差距。

• 富邦一號(01001T)
• 國泰一號(01002T)
• 新光一號(01003T)
• 富邦二號(01004T)
• 國泰二號(01007T)
• 圓滿一號(01009T)
• 樂富一號(01010T)

國泰一號(01002T)

國泰一號到2020年為止，仍然是台灣規模最大的REITs。

成立日	2005年
發起規模	139.3億
投資標的屬性	它投資的不動產標的地區，位於台北市的中正區及萬華區，但投資的不動產類型為旅館及飯店商場，會比較偏向觀光的性質。(臺北喜來登大飯店、臺北西門大樓、臺北中華大樓)
資產規模狀況	從發行到2020年為止，可以看出資產規模是呈現成長的趨勢，2020年淨資產 261.58億
收益分配	年配/每年5月除息 殖利率從早期的4%左右，降到了近幾年的2~3%，除了中間有過2008年金融風暴之外，還有標的進行都更，但仍沒有影響每一年的配息，到2020年為止跟已經連續配息了15年。

*因這檔多為飯店商場，疫情下還是有些影響，所以投資REITs的標的類型過於集中，就可能會產生很大的風險

新光一號(01003T)

成立日	2005年
發起規模	113億
投資標的屬性	商務住宅、商場及辦公室大部分都在台北市，士林區、松山區、中山區及大安區，還有一個則是位於台南的新光三越(新光天母傑仕堡大樓、新光國際商業大樓、台証金融大樓、臺南新光三越百貨大樓、新光信義華廈及新光人壽中山大樓)
資產規模狀況	淨資產的部分，在2015年達到快200億左右之後，就沒太大的成長性了。
收益分配	年配/每年4月除息 到2020年為止也連續配息了14年，但一直都是0.3X左右的配息，沒有暴漲或暴跌的狀況，如果資產不斷的上升，殖利率就會變得越來越不好看。

富邦二號(01004T)

成立日	2006年
發起規模	73億
投資標的屬性	半年配投資標的屬性。金管會業於2019年變更信託計畫，所以後來富邦二號就逐步投資海外的REITs，主要是新加坡地區的五檔REITs。(富邦民生大樓、富邦內湖大樓、潤泰中崙大樓、Ascendas Trust基金、CapitaMall Trust基金、CapitaCom Trust基金、Suntec Trust基金、Mapletree Trust基金)
資產規模狀況	在2012年之後就成長緩慢許多，不過長期來看還是成長的。
收益分配	半年配/每年的三月or四月及九月除息 大部分都介於0.35~0.45之間，走勢看起來也很平穩，也連續配息了十多年。但跟新光一號相同，如果配息沒有向上成長的話，殖利率也會變得越來越不好看。

投資台灣Reits該注意什麼？

• 買進價格是殖利率的關鍵買在低價：

台灣REITs的每年配息變動不大，沒有像股票股利那樣隨營運績效而上下變化的狀況。

• 注意流動性：

目前七支REITs中，圓滿一號、樂富一號，以上兩檔目前每日交易量很低，流動性是要考慮的問題。

• 注意管理機構的管理效率與管理費用：

國內的REITs標的下就是幾棟建築物，不免有太集中的風險，短時間要讓REITs的績效上來，並不容易。不像美國的Reits操作靈活多元，配息更可能達到4%-7%以上的水準。以基金或ETF的方式持有會比握有單檔較適合退休金的配置。