靠收租達到財務自由 ! ？如何算出隔間套房投資報酬率？投資客親自解密 !

想要賺取被動收入，有很多種方法，可透過幾個方式達成，像是投資股票或基金等有配股利配息很高的理財收入，或是外幣保單、房地產租金收入、轉租收入，甚至智財權的授權，或是持續經營並可獲利的一門生意或事業等等。但是房地產的收租，聽說是迷人的高啊！

房地產收租包含哪些？

一般我們熟知的房地產收租，就是房產擁有者稱之包租公/包租婆，將透天、公寓等格局的房屋，隔成很多間套房/雅房進行出租給上班族、學生，好獲取房租租金收益；此外，商辦大樓的出租也是房地產收租的一種唷！另外還有像是店面、騎樓、教室、場地、廣場、農場(開心農場)、車庫、停車場、日租、飯店等等的出租形式，以多元面向呈現房地產收租樣貌，簡而言之就是將一定範圍的空間或土地出租給他人使用。

包租公與二房東有什麼差別？

包租公指的是房地產物件的擁有者，需具有大額的資金，才能買下房地產物件進而出租，但不是每個人都有辦法一次拿出大筆資金購買下來，因此有二房東的產生。二房東是向大房東承租一層公寓或一棟透天的套/雅房，再加以轉租出去，協助大房東進行管理，大房東能穩健安心的領房租，二房東則從中賺取租金價差與服務費等。

包租代管？代租代管？傻傻分不清

包租就是公司向房東承租一定年限房屋，以低於市場行情租金承租，每月支付固定房租給房東，房東不用煩惱房屋是否能順利出租，公司再將房屋以市場行情出租給其他租客。

代管是就房東與房客簽約後，房東不想管其他雜事，像是收房租、聯繫房客、水電修理、家具更換等閒雜事務，交由其他人來代為管理服務房客。

包租代管就是公司/個人向房東承租一定年限房屋，以低於市場行情租金承租(例如5年)，每月支付房租給房東，簽立A租約，然後公司/個人再作二房東，轉出租一般租客，與房客簽立B租約，並進行物件的管理，負責租出、退租、房間維護等事項。

代租的話通常是收取一次性的費用，像是房仲幫忙房東找到租客後抽一個月的租金費用作為服務費。

代管進行物件的管理，負責過濾房客、租出、退租、房間維護等事項，通常是每個月向房東收取租金10-15%。

代租代管就是房東若什麼事情都不想做，只想要收錢數鈔票，找家公司進行一條龍服務，從找房客、簽立契約、物件管理等都交由他人/公司協助處理，房東需付出服務費用，房東能得到的被動收入為總房屋租金減掉服務費用。

靠收租達到財務自由！？

若以包租公手上有5間套房為例，每間出租1萬5000元，每個月光租金收入就有7萬5000元(15,000*5)，哇！是一般上班族的2~3倍薪水呢。

若是二房東呢?一樣用5間套房來算，假設每間每月要付給房東1萬元，轉出租可收1萬5000元，二房東收入2萬5000元((1萬5000-1萬)*5)，跟房東相較之下遜色許多。但若量大，也是可觀的一筆收入呢，10間套房會有5萬，20間套房有10萬，依此類推。

投資房產成為包租公，該如何計算套房投資報酬率？

收租屋投資的秘密，就是投資獲利=現金流+增值性+價值創造

什麼是現金流，就是每月收的房租啦，我們認為的被動收入

增值性就是之後賣出房子的時候所獲得的價格差異，資本利得賺到價差

價值創造就是房子經過合法的改造翻新之後，除了能為房客提供舒適的居住環境，還提供安全合法的保障，讓租屋房客與房東皆大歡喜，創造多贏的局面。

投資房地產，一般都會找三個元素，捷運、學區、公園。投資房地產不管是隔間套房、公寓收租最重要一定要租得出去，才會有坐等收租的感覺啊，要不然就糗大了，重點是怎樣判斷這個房子到底適不適合投資呢?答案就是一定要有投報率。

報酬率會有幾%，要怎樣計算呢？

這可是含金量超級高的，大家一定很好奇投資房地產的投報率是怎樣計算的吧?搞不好算一算，你也成為包租公、包租婆啦！

那怎樣算投報率呢?

一般而言以房地產投資的報酬率，可分成自有資金報酬率ROI與總價租金報酬率

什麼是自有資金報酬率與總價租金報酬率?

自有資金報酬率ROI=淨利/總投入成本

總價租金報酬率=年租金/總成本

年租金=每月總租金*12

總成本=房屋總價+仲介費+各種稅賦(如契稅)+裝潢費用+其他

例如一間總成本1000萬的房子，自備款300萬，年收租金45萬

自有資金報酬率ROI=淨利/總投入成本=45/300=15%

是這樣的算法嗎?

在這邊忽略了利息唷，貸款的利息成本也要考量，若以年利率2%計算

自有資金報酬率ROI=淨利/總投入成本=(45-700*2%)/300=10.3%

700萬是貸款的總額

以自有資金報酬率ROI的算法為淨利/總投入成本

這邊的淨利=房租收入-利息支出-維護費用-*折舊攤提(公司)

折舊攤提是公司才會用到

若在更深入探討總投入成本其實是自備款+仲介費(1~2%)+各種稅賦(如契稅)+裝潢費用+其他

在這邊以一個新北市28坪，每坪單價30萬的公寓為例來計算自有資金報酬率ROI與總價租金報酬率

假設可貸款8成、貸款利率2%、需給付的仲介費為房價的1%、契稅5萬、建築師規費12萬、將購買來的物件隔成4間套房，每間的裝潢費用為50萬、預期每間房間每月可收月租1.5萬

房子總價=28*30萬=840萬

貸款金額房貸=總價*貸款成數=840*0.8=672萬

房屋收入=1.5萬*4間*12月=72萬

年淨利=房租收入-利息支出-維護費用=1.5萬*4間*12月-672萬*2%=58.56萬

仲介費=840*1%=8.4萬

總投入成本=自備款+仲介費(1~2%)+各種稅賦(如契稅、規費)+裝潢費用+其他=168萬+8.4萬+5萬+12萬+50萬*4間=393.4萬

總成本=房屋總價+仲介費+各種稅賦(如契稅、規費)+裝潢費用+其他=840萬+8.4萬+5萬+12萬+50萬*4間=1065.4萬

自有資金報酬率ROI=淨利/總投入成本=58.56/393.4=14.8%

總價租金報酬率(總報)=年租金/總成本=4*1.5*12/840+8.4+5+12+50*4=72/1065.4=6.7%

透過例子的試算演練，是不是更了解房地產的投報跟算法啦！

經過試算了解投報率，有沒有覺得房地產投資也沒那麼困難！

以房地產物件位於台北市、新北市跟台中市為例，總價租金報酬率(總報)大約是落在4.5~9%之間才是合格的投資(投資客經驗值分享)，提供表格資料給大家參考

地區	單層物件	頂加物件
台北市	4.5%	6%
新北市	6%	7%
台中市	8%	8%

不管從自有資金報酬率或是總價租金報酬率，都比銀行定存高出許多倍呢，這也難怪有錢人喜歡投資房地產，在這邊為大家揭開房地產投資的賺錢秘密-投報率，之後再為大家介紹更多房地產賺錢秘密囉！