房價行情怎查詢？看屋該做哪些功課才不會一無所知

想要進場當包租公，就要有物件啊！物件怎樣來呢？好物件是透過多看房、多了解物件本身與周遭狀況，才知道是不是適合入手的好案件，看屋前是有功課要先執行唷！

看屋功課

1.查實價登錄，看行情區間、均價和趨勢

2.如果有地址，先調建物謄本和測量成果圖

3.如是台北市，先查土地使用分區(可能有都更改建)

4.比對仲介提供的格局圖和建測圖，先初步規劃隔間，在現場丈量比對

5.再來可以查看google街景和交通機能距離

要了解心儀物件的開價行情是否合理，就要查看實價登錄網站，看看這帶區域行情區間位於幾萬到幾萬之間、平均一坪單價均價多少和看看價格趨勢是向上還緩跌，避免買得高於市場價格，若能購買到低於市場價格就已經成功一大半了！

在看屋前若能先有切確的地址，可以自行上網先調閱建物謄本和測量成果圖，這兩個文件資料在看屋時房仲未必能在第一時間就提供給潛在買方參考，若想要加快決策的速度與省時間往來跟房仲要資料，建議可以自行先行調閱建物謄本和測量成果圖。

若是物件是位在台北市的房子，可透過查土地使用分區，來看看是否有可能有都更改建的機會，買房當包租公除了可收租外，若可搭上其他的議題，像是都更，也有賺到另一種機會財唷！

也可先初步規劃隔間設計，到現場看屋直接丈量尺寸，圖面交叉比對格局圖和建測圖，縮小圖面尺寸與實際丈量尺寸的誤差，免得在裝修時發生誤差，造成規劃上的差異要異動與施工不便。

想知道物件周遭狀況，可利用google街景，先看看周遭環境，有什麼公共建設、是否有嫌惡設施、公園、學校、捷運、公車站、市場、賣場等等。

若要自行查詢，有些網站是要知道的唷，例如謄本和建測圖可從比房網查找

 比房網 https://www.ibigfun.com/

土地使用分區查詢(以台北市及新北市為例)

以台北市和新北市為例，說明如何查詢土地使用分區與相關規定

土地使用分區：台北市

http://www.zone.taipei.gov.tw/

選擇單筆查詢，輸入地號資料後，會列示出來該筆相關資料

為什麼需要知道土地使用分區呢？最重要是要看基地是否方正，是否臨馬路

若想知道更多，可以參考”臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表”，住宅區、工業區、商業區會有不同的容積率、建蔽率之規定。

https://www2.udd.gov.taipei/pages/detail.aspx?Node=46&Page=8993&Index=5

土地使用分區：新北市

https://urban.planning.ntpc.gov.tw/NtpcURInfo/Map.aspx

若想知道新北市土地使用分區建蔽率及容積率規定是怎樣，可以參考”新北市土地使用分區建蔽率及容積率規定表”，不同的土地使用分區會有不同的建蔽率與容積率，像是住宅區建蔽率只能百分之五十。

http://www.rootlaw.com.tw/LawContent.aspx?LawID=B020050000004500-1080703

要如何快速篩選物件？哪些是不用看的物件條件？

若看到謄本寫工業用地，直接不用看，不是適合的物件；鄰近有超級嫌惡設施，除非是非常非常便宜，否則也不用花時間去看；知道是海砂屋、凶宅，不用看。這三種物件就算買到很便宜，也要考慮到後續脫手的便利性，對於剛要踏進房地產的，不建議花費時間跟金錢在上面，免得買到燙手山芋啊。

知道地址後，先看地圖位置和交通機能，太偏遠略過不用看，偏遠表示生活機能不好，若房東都不想住了更何況是房客，房客會租屋也是想要找生活機能不錯且交通便利的地點。

拿圖面先參考格局圖，如果沒有格局圖，可請仲介提供，因為是要做隔間套房，先看過格局圖可以知道先初步了解物件是否適合改裝修，隔間不漂亮的不用看，像是房屋形狀是不是不夠方正、開窗大小、門的位置、面寬…，都會影響後續裝修的規劃。

也可查一下附近的實價登錄情形，開價跟行情差太多的不用看，若買貴了之後想要轉手賺價差更困難，完全不用考慮跟浪費寶貴時間。

本樓層有大面積增建，且無法復原的可以不用看，因為我們要做的是合法隔間套房，有違規增建的都要復原成原狀，光回復原狀也是要花費一筆不少資金，若是無法復原就根本無法申請到合法套房的資格證明，不就白浪費心力了。

屋主心態很高，可以去看看，但不用急出價，可後續追蹤狀況，好做為了解區域後續情形就可以了。

優先看：仲介告知屋主急售的，且可讓價金額低(成本低、貸款餘額低)優先看，屋主急售很可能會出現Apple件，有好價位是很難得的狀況，當然要把握機會優先看囉！

看屋時，先把提款卡或支票準備好(斡旋)，隨時做好可下斡旋的狀態，當遇到好物件，就可以勇敢出價，由仲介代為探詢屋主意願，搞不好就買到Apple件啦。看屋時，要先想好買誰的名字，要簽約時最好本人親簽為佳，除非是配偶或二等親才可代簽，簽名是有法律效益的，確認掛在誰名下可以一開始就先設想好唷。

看屋注意事項有什麼？

確認現況和建物測量成果圖是否符合，比對測量成果圖，了解現況有無增建和陽台外推，若不符合表示有增建違建，需要花額外費用復原，攸關投入成本，所以很重要。確認頂樓平台和有無地下室，平台或地下室會造成坪數差異。並丈量尺寸和注意窗戶位置，確認隔間規劃是否可以如預期施作。

如有頂加，確認沒有報拆紀錄，報拆紀錄要在房仲的現況說明書有備註，並注意該縣市的頂加政策和實務，像是台北、新北市、台中市對於頂加都有不同的政策。

確認結構安全，無梁柱、外牆裂縫或鋼筋外露，結構是房子的根本，若房屋結構安全有疑慮，在購買的時候也是會令人不安啊，畢竟也是要投入相當大的一筆資本支出，而且若不安全怎樣讓房客住得安心呢。

確認有無漏水情況，漏水原因和修復難度，有些漏水是容易透過施工處理的，但因漏水是一件麻煩事，不管是怎樣的漏水原因，常常是很多買家不願意購買並處理有漏水的屋況，能夠了解辨別漏水原因並且判斷修復難度，對於物件的入手價格會有所談判的空間。像是管線漏水，還是防水層失效漏水，可以自己修或是要鄰居配合修復漏水，在漏水的施工成本也是不同的。

詢問房仲帶看的房子賣多久，之前屋主是自住還是收租用，屋主賣屋原因是什麼，預計要賣多少錢，之前有沒有人出過價，屋主有沒有出來談過，若有談過是多久以前的事，屋主目前希望賣多少錢，往下還有沒有空間…等等，打探到的消息都可作為物件的背景資訊，作為後續出價的參考依據。

看屋後有哪些作業呢？

1.套試算表

2.找3家銀行估價，可線上估價：富邦、中信、好時價

3.口頭出價看仲介反應

4.如需要直下層同意書，需先跟仲介打預防針，前提是有買到，仲介才需要溝通直下層鄰居

專業的房地產投資者，手上都會有試算表來試算物件是否值得投資，因此看屋後，就可以將相關數據輸入自己的試算表，試算看看投報率及評判是否值得投入。

買屋前先做貸款估價，是專業投資人都知道的一件事情，若沒有專屬搭配的銀行幫忙估價，也可以進行線上估價，目前有富邦、中信、好時價可以自行線上估價，透過線上估價得以評量自身財力是否符合物件需求資金。

也可以口頭出價看仲介的反應，若出了芭樂價，相信仲介會直接回絕並打槍不漂亮的價格，也可以知道出價是否合理或者是否可能合於屋主想要賣出的價格範圍唷。

另外，因為法令規定裝修需要取得樓下的同意，例如買的是4樓，4樓要進行裝修動工是要正下方3樓的同意，是否能順利取得直下層同意書，也很重要，不要物件入手要準備裝修改造時，卻無法取得樓下的同意，根本就不能動工啊！不就壞了原本的投資計畫了嗎，所以需要直下層同意書，需先跟仲介講明打預防針，買到物件時，仲介需要溝通直下層鄰居取得同意書。

區域行情怎樣查詢？

買賣成交行情工具的網站是很好的幫手唷！介紹大家幾個網頁，可以試著查詢使用看看，對於了解房市狀況是很有幫助的。

公寓&華廈類型的物件，可以參考House123(https://house123.com.tw/)；電梯大樓&社區類型的物件，請參考樂居，也可以參考政府實價登錄的行情來補充了解房市行情。

以樂居網為例，網站查詢頁面與社區類型呈現的畫面圖示，以信義香榭為例，可以看到信義香榭這個社區歷史最高、最低、 一年、平均成交價如何，還有周遭附近有哪些社區，都可做為出價的參考依據。

樂居 https://www.leju.com.tw/

搜尋後呈現信義香榭歷史最高、最低、 一年、平均成交價的狀況，還有社區基本資料可參考，可快速取得社區基礎資料與相關交易狀況。

信義香榭的周遭附近社區也可在圖面上看出，並可觀察周遭社區的成交狀況。

這邊提供相關網站工具，讓大家可依自身需求，多多運用工具來更了解物件行情唷，買得便宜就贏一半了啊！