想買房但沒錢？房屋貸款的種類分析以及貸款銀行的評估

在台灣，若我們以薪資水平來看，購買房地產的門檻相當的高！大部分人買房都需要貸款，即使是富豪也是（不過他們是因為房貸利息低的緣故ＸＤ，跟我們不一樣…誤）

既然房屋貸款是每個要買房的人都會遇到的一個關卡，那就在買房前先來了解房屋貸款有哪幾種類型吧！一起來一探究竟當中的眉眉角角。另外，對於房屋有興趣的讀者們，歡迎閱讀前兩篇文章≪買房好還是租屋好呢？不可錯過的分析…≫，≪哪個房子好？一次掌握如何評估房子預算及挑選≫。此為一系列的房屋主題探討：）

房屋貸款種類

其實房屋貸款的種類並不少，各有各的特色，並無熟好孰劣，端看自己的需求是什麼，而採取合適的方案。以下將討論兩種區分方式：依利率計算的方式、依房屋貸款本金與利息的還款配置方式，各區分方式中又有其不同的種類。

依利率計算的方式

• 固定利率房貸
  在與銀行約定的契約期間內，不論市場利率如何變動，貸款利率仍固定在當初與銀行約定的利率。舉例而言，簽約時約定利率為1.85%，20年內貸款利率永遠維持在1.85%，不會隨央行調整。選擇固定利率最大優點：在於對抗升息且貸款人比較容易計算出未來的現金流量。
  
• 傳統變動利率房貸
  變動利率的調整由銀行決定，通常根據基本放款利率加減碼。
  
• 指數型房貸
  利率跟著郵局的基準利率上下浮動，利率公平且透明，是較貼近市場的合理利率。
  
• 利率遞減型房貸
  如果申貸人每個月都有按時繳款，繳款狀況良好，就可以享有利率降低的優惠，是依繳息情形提供利率回饋的房屋貸款，如果你每個月有固定收入，且有長期房屋貸款的需求，則可選擇利率遞減型房貸減少利息的支出。
  
• 理財型房貸
  是一種可以讓房貸價值靈活運用的理財方式，一般的房貸還款後本金部分不能再動用，但理財型房貸的還款本金會轉換成循環額度，可以隨時動用，要注意的是，此項房貸產品的利率會比一般的房貸高。

依房屋貸款本金與利息的還款配置方式

• 本金平均攤還法
  每月攤還之本金固定，但每月償付之利息則逐月遞減，由於期初還款金額較多，因此可節省較多的利息支出。如果你手邊有比較多現金，希望越付越輕鬆的話，可以選擇本金平均攤還。
  
• 本利平均攤還法
  每期的本息在房貸期間償還金額都一樣，對於每月財務支出規劃比較可控制，也是銀行最常建議貸款人還款的方式，是目前最常見的房貸攤還方式，貸款前期的本金少、利息多，但到了後期貸款會變得本金多、利息少，但每月還款金額是固定的。

貸款銀行的選擇

當我們已經評估自己適合哪個貸款種類時，就可以開始找尋合適的銀行做辦理了～以下，我們將會分享一些考慮因素給大家參考，將分成兩種案例：新辦貸款時、已有房貸換銀行轉貸。

希望提供這些因素的考量，可以讓你們在做決定時，可以考慮得更完善！畢竟買房算是人生中一件大事，而且金額並不小啊！！！好好地分析、比較，才是對得起自己做的每個決定：）